"UmBauKultur: Häuser von gestern für die Stadt von morgen", Artikel im MAGAZIN INNENSTADT von Christine Kämmerer und Tim Rieniets

UmBauKultur: Häuser von gestern für die Stadt von morgen

Schrumpfende Städte und eine alternde Bevölkerung, neue Lebensmodelle und veränderte Arbeitsstrukturen, Säkularisierung und Migration: Unsere Gesellschaft wandelt sich – und mit ihr die Räume, in denen wir leben. Hinzu kommt der Klimawandel, der neue Anforderungen an technische Infrastrukturen, Energieeffizienz und nachhaltigen Umgang mit Ressourcen stellt. Auf diese Veränderungen architektonisch und städtebaulich zu reagieren, heißt nicht nur, innovative Neubaumaßnahmen zu realisieren, sondern auch den baulichen Bestand anzupassen. Die Stadt von morgen besteht aus Häusern von gestern!

Zahlreiche Publikationen, Forschungsprojekte und Stadtumbauprogramme haben sich dieses Themas bereits angenommen. Technische, baurechtliche und immobilienwirtschaftliche Instrumente wurden erprobt, um mit ihrer Hilfe die notwendigen Umbaumaßnahmen zu bewältigen. Aber die baukulturelle Dimension dieses weitreichenden Umbauprozesses ist bis zum heutigen Tage ein Nebenschauplatz geblieben. Unser gesamtes Bauwesen – angefangen bei der universitären Ausbildung von Architekten bis zur Architekturkritik in den Feuilletons – ist nach wie vor durchdrungen vom Paradigma des Neuen. Umbau, Umnutzung und Anpassung von Altem werden im öffentlichen Ansehen – von einigen spektakulären Projekten abgesehen – nicht als baukulturelle Chance angesehen, sondern bestenfalls als notwendige Modernisierungsmaßnahme. Die jüngste Debatte um die energetische Sanierung von Fassaden zeigt das besonders deutlich. Sie lässt befürchten, dass unsere Städte durch den klimagerechten Umbau erhebliche baukulturelle Verluste erleiden werden.

Es gibt aber auch Anzeichen dafür, dass der Umbau unserer Städte und Bauwerke baukulturelles Innovationspotenzial bietet. Architekten erproben neue Bauformen und Ästhetiken; Planer übertragen Prinzipien des Recyclings auf den architektonischen und städtebaulichen Entwurf; Ingenieure finden neue Wege zur Wiederverwertung von Baumaterialien; Ökonomen diskutieren alternative Finanzierungsmodelle usw. Viele dieser Ansätze befinden sich noch im Versuchsstadium, aber es ist davon auszugehen, dass sie mehr und mehr die Tätigkeiten von Architekten, Ingenieuren, Bauherren und Entscheidungsträgern bestimmen und das Bild unserer Städte prägen werden.


Gründerzeit: Neue Strategien für den Umgang mit Schrottimmobilien

Mit der Intention, eine neue Umbaukultur zu fördern, unterstützt und initiiert StadtBauKultur NRW Projekte, die sich mit der Sanierung, Anpassung oder Umnutzung von Gebäuden, öffentlichen Räumen, Infrastrukturen oder Stadtquartieren befassen. Die Bautypen, bei denen Umbaumaßnahmen erforderlich sind, sind vielfältig: ungenutzte Kirchen, leerstehende Warenhäuser, ausblutende Einfamilienhaussiedlungen in der Peripherie und viele mehr.

Ein aktuelles Projekt widmet sich der Problematik der Schrottimmobilien – Gebäuden, deren Bewirtschaftung sich nicht mehr lohnt und deren dringend erforderliche Sanierung die Eigentümer nicht finanzieren können oder wollen. Es drohen Leerstand, Verwahrlosung und letztlich die völlige Unbenutzbarkeit. Häufig wirkt sich der Zustand dieser Immobilien auch negativ auf die Umgebung aus, indem die Attraktivität des Standorts und damit auch die Immobilienpreise sinken. Viele Kommunen in Nordrhein-Westfalen sehen sich mit diesem Problem konfrontiert. Das jüngst verabschiedete Wohnungsaufsichtsgesetz bietet eine rechtliche Handhabe, Eigentümer zur Einhaltung von Mindestanforderungen an den Wohnraum und zur Beseitigung von Missständen zu verpflichten. Wo diese Maßnahmen nicht greifen, ist oft der Ankauf durch die Kommune eine Möglichkeit, Probleme einzudämmen und der weiteren Entwicklung der Immobilie – und mitunter des gesamten Quartiers – eine neue Richtung zu geben. In vielen Fällen haben die Kommunen als neue Eigentümer entschieden, die „Schrotthäuser“ abzureißen und an ihrer Stelle Neues zu schaffen. Was aber, wenn konstruktive und städtebauliche Gegebenheiten den Abriss erschweren – etwa bei einem Haus innerhalb einer Blockrandbebauung? Wenn sich Abriss- und Neubaukosten durch die zu erzielenden Marktpreise am Standort nicht decken lassen? Wenn eine stadtbildprägende Fassade verschwinden müsste?

Dass es auch Alternativen zum Abriss verwahrloster Wohnimmobilien gibt, zeigt seit einigen Jahren das Rotterdamer Konzept der Klushuizen – wörtlich übersetzt „Bastelhäuser“. Mit dem öffentlich geförderten Programm entwickelte die Kommune 2002 ein Instrument zur Bekämpfung der Missstände in Quartieren, die von Kriminalität, Prostitution, Drogenhandel und nicht zuletzt auch von desolaten Zustände und illegaler Nutzung von Immobilien geprägt wurden. Die Kommune kauft die Problemhäuser an und verkauft sie in unsaniertem Zustand an private Bauherrn oder Bauherrngruppen weiter. Der Preis richtet sich nach dem Marktwert für die renovierte Immobilie abzüglich der Umbaukosten. Angesprochen werden damit vor allem Selbstbauer, die das Haus in Eigenleistung wieder herrichten und dadurch erheblich Einsparungen erzielen können. Die ersten Häuser des Pilotprojekts kosteten sogar nur einen symbolischen Euro, was für große mediale Aufmerksamkeit sorgte. Die Immobilien wurden jedoch nicht verschenkt: Die neuen Eigentümer mussten sich zuvor durch ein Umbau- und Finanzierungskonzept qualifizieren und die entsprechenden Sanierungsmaßnahmen innerhalb eines Jahres ausführen. Außerdem sind sie verpflichtet, das Haus für drei bis fünf Jahre selbst zu bewohnen und nicht zu vermieten.

Nach mittlerweile rund 500 realisierten Klushuizen zieht die Stadt Rotterdam eine positive Bilanz. Der Umbau und die Wiederbelebung der Häuser wirkten sich auch auf das unmittelbare Umfeld aus, so dass Wohnqualität und Image der betroffenen Quartiere heute deutlich besser bewertet werden. Auch Menschen von außerhalb leben nun in den einstigen Brennpunkten. Als Eigentümer sind sie enger an den Ort gebunden, die Identifikation mit dem Quartier stärkt auch nachbarschaftliche Strukturen. Die Sozialdaten haben sich verbessert, Immobilienwerte sind gestiegen, ohne jedoch die angestammte Bevölkerung zu verdrängen. Den Kosten der Kommune für den Ankauf der Häuser und das Verfahren stehen im Gesamthaushalt niedrigere Aufwendungen für bauliche Sicherung, soziale Maßnahmen und Kriminalitätsbekämpfung im Quartier gegenüber. Ein Erfolgsmodell, das mittlerweile in mehreren niederländischen Städten Schule gemacht hat und auch Potenziale für den Umgang mit Schrottimmobilien in Nordrhein-Westfalen birgt.

Wie eine Adaption des Programms für unsere Städte aussehen kann, untersucht derzeit Prof. Guido Spars mit seinem Team am Lehrgebiet Ökonomie des Planens und Bauens der Universität Wuppertal. Die von StadtBauKultur NRW beauftragte Machbarkeitsstudie soll klären, welche rechtlichen Bedingungen berücksichtigt werden müssen, welche Förderinstrumente zur Verfügung stehen, welche Zielgruppen angesprochen werden und wie die Organisation innerhalb unserer Planungs- und Akteursstrukturen funktionieren kann. Eine Publikation mit dem Titel „Gründerzeit - Sanierung und Nutzung von Schrottimmobilien durch urbane Pioniere“ erscheint im Laufe diesen Jahres. Als Beispiel dient das Sanierungsgebiet Bochumer Straße in Gelsenkirchen, ein zentrumsnahes Quartier mit einem hohen Anteil gründerzeitlicher Bebauung, das von Leerstand geprägt ist. Ein Instrument wie das Klushuizen-Programm, angepasst an die lokalen Verhältnisse, könnte hier, gepaart mit den weiteren Strategien und Maßnahmen des Stadtumbaus, neues Leben in das Viertel bringen.

Aber auch anderen betroffenen Eigentümern und Kommunen soll die Studie Anregungen für alternative Strategien im Umgang mit vernachlässigten Immobilien geben. In einem zweiten Schritt soll dann die Theorie in die Praxis überführt werden. Gemeinsam mit betroffenen Kommunen will StadtBauKultur NRW ein Umbauprojekt vor Ort begleiten, dass modellhaft zeigen soll, dass auch der eigentlich schon aufgegebene bauliche Bestand das Potenzial hat, neue architektonische Lösungen hervorzubringen und Impulse für die Aufwertung problematischer das Quartier setzen.

Informationen

Autor:

Christine Kämmerer, Tim Rieniets

Herausgeber:

Netzwerk Innenstadt NRW

Jahr:

2014

Format:

Print-Magazin

Download

Artikel aus dem Magazin Innenstadt zum Thema Schrottimmobilien (pdf, 956 kB)