GRÜNDERZEIT – Die Sanierung und Nutzung von Schrottimmobilien durch urbane Pioniere, Artikel in archithese – die Architekturzeitschrift der Schweiz von Christine Kämmerer und Tim Rieniets

Häuser kosten Geld – viel Geld. Zunächst für den Bau und später für den Betrieb, die Instandhaltung und etwaige Modernisierungsmassnahmen. Aber ein Haus kostet nicht nur; es bringt auch etwas ein. Zum Beispiel regelmässige Mieteinnahmen, mit denen die anfallenden Kosten gedeckt werden können.

Was aber, wenn das Verhältnis zwischen Ausgaben und Einnahmen aus dem Gleichgewicht gerät? Wenn ein Gebäude in einer bestimmten Lage nicht mehr attraktiv genug ist, um es gewinnbringend vermieten zu können? Wenn sich die Bewirtschaftung und die Instandhaltung einer Immobilie nicht mehr über die Mieteinnahmen finanzieren lassen? Und wenn betroffene Eigentümer nicht mehr willens oder in der Lage sind, diese Belastungen zu tragen? Dann kann aus einem Haus das werden, was unter Fachleuten abfällig «Schrottimmobilie» genannt wird: eine Immobilie, die wirtschaftlich nicht mehr zu betreiben oder am Markt zu platzieren ist und die auch nicht mehr mit vertretbarem Aufwand in einen marktfähigen Zustand gebracht werden kann.

Eine Abwärtsspirale setzt sich in Gang: Fallende Mietpreise führen dazu, dass die Sanierung der betroffenen Gebäude noch schwerer zu finanzieren ist; die Eigentümer zögern die Sanierung weiter hinaus; der bauliche Zustand der Gebäude verschlechtert sich, die Mieten fallen weiter. Hinzu kommt die städtebauliche Komponente dieses Vorgangs. Denn Schrottimmobilien sind nicht nur ein Problem für die betroffenen Eigentümer, sondern oft auch ein Problem für das umliegende Stadtviertel. Sie können das Aussehen und das Ansehen eines Viertels beeinträchtigen und schliesslich auch den Immobilienmarkt in Mitleidenschaft ziehen. So kann diese Abwärtsspirale, die zunächst nur einzelne Immobilien betroffen hat, ganze Stadtviertel in ihren Sog ziehen.

Wo und wann dieser Prozess seinen Lauf nimmt, hängt von verschiedenen Faktoren ab: von der Typologie, der Altersklasse und dem Zustand der betroffenen Immobilien – und natürlich von ihrer Lage. Neben diesen örtlichen Faktoren spielt auch die wirtschaftliche und demografische Gesamtsituation der Stadt eine zentrale Rolle. Darum ist es kein Zufall, dass Schrottimmobilien besonders häufig in solchen Städten vorzufinden sind, die sich in wirtschaftlichen und demografischen Krisensituationen befinden. Das extremste Beispiel dafür ist die Stadt Detroit, einst das Herz der amerikanischen Automobilproduktion. Diese Stadt erlebte nicht nur einen dramatischen Bevölkerungsverlust von rund zwei Millionen Einwohnern (1950) auf heute 680 000 Einwohner, weil Arbeitsplätze in der Automobilindustrie verloren gingen und der weisse Mittelstand von der Kernstadt ins suburbane Umland zog. Sie erlebte auch eine beispiellose Verwahrlosung ganzer Stadtquartiere. Rund achtzigtausend leer stehende Häuser,1 von den Bewohnern verlassen und von den Besitzern aufgegeben. Sie sind vernachlässigt, baufällig, überwuchert und nicht selten das Ziel von Vandalismus und Brandstiftung.

Schrumpfung von sozialer und baulicher Substanz

Auch in anderen Regionen lässt sich beobachten, wie wirtschaftliche und demografische Faktoren örtliche Immobilienmärkte erschüttern und Leerstände und Verwahrlosung nach sich ziehen. So in vielen Industriestädten Osteuropas, die nach dem Fall des Eisernen Vorhangs der Konkurrenz des Weltmarkts ausgesetzt waren, oder in den alten Industrieregionen Westeuropas, die seit Jahrzehnten den Strukturwandel zu bewältigen haben – wie das deutsche Bundesland Nordrhein-Westfalen. Dasselbe gilt für Städte und Regionen, die besonders stark von rückläufigen Bevölkerungszahlen betroffen sind. Darum wäre es falsch, Schrottimmobilien ausschliesslich als Zeichen von Armut zu verstehen. Auch in manchen Einfamilienhausgebieten, die lange Zeit als sichere Investitionsgebiete für den wohlhabenden Mittelstand galten, zeichnen sich langfristig Leerstände ab.

Wie kann diese Abwärtsspirale aus wachsenden Sanierungskosten und sinkenden Mietpreisen aber gestoppt werden? Investitionen seitens der Eigentümer, die eigentlich für die Instandhaltung ihrer Immobilien Verantwortung tragen, sind nicht mehr zu erwarten. Ist das Problem erkannt, kommen die Kommunen ins Spiel – aber erst zu einem Zeitpunkt, an dem sich die Abwärtsspirale längst in Gang gesetzt hat. Selbst wenn die Kommunen ihre rechtlichen Mittel ausschöpfen, um vernachlässigte Immobilien in ihren Besitz zu bringen, können auch sie diese Gebäude häufig nicht in wirtschaftlich vertretbarer Weise sanieren oder ersetzen. Das gängigste Mittel, das gegen Schrottimmobilien und deren negative Auswirkungen auf Quartiere und Märkte ins Feld geführt wird, ist daher der Abriss; manchmal punktuell und manchmal auch im grossen Stil. Allein in Detroit wurden – subventioniert durch staatliche Gelder – in den letzten Jahren bereits Tausende Häuser abgerissen; vierzigtausend weitere sollen folgen.2 Auch im Osten Deutschlands wurden im Rahmen des Programms «Stadtumbau Ost» zwischen 2001 und 2011 rund dreihunderttausend Wohnungen beseitigt, die aufgrund der demografischen Verwerfungen nach der Wiedervereinigung leer standen und als langfristig unvermietbar galten.3

Abrisse dieser Grössenordnung sind aber nur durch entsprechende rechtliche Instrumente und staatliche Subventionen möglich. Wo diese nicht zur Verfügung stehen, verbleibt die Entscheidung über das Schicksal von Schrott-immobilien entweder bei den Kommunen oder bei den privaten Eigentümern – und diese entscheiden sich eher für die notdürftige Sicherung ihrer Immobilien als für deren kostspieligen Abriss. Hinzu kommt, dass solche radikalen Marktkorrekturen mit der Abrissbirne keineswegs unumstritten sind. Diese Korrekturen belasten nicht nur die öffentlichen Haushalte, sie haben auch noch einen anderen Preis: Sie gehen auf Kosten gewachsener sozialer Strukturen und historischer Bausubstanz und können Verlusterfahrungen hinterlassen, wie die Flächensanierungen der Siebzigerjahre gezeigt haben. Hinzu kommt, dass der Verlust baulicher Strukturen auch immer weniger ins Bild einer zeitgemässen, ressourcenschonenden Stadtentwicklung passen will.

Strategien der Reaktivierung

Aber es gibt auch Alternativen zum Abriss. Städte wie Leipzig oder Rotterdam beweisen, dass es oft nur einer guten Idee und des Engagements urbaner Pioniere4 bedarf, um dem Trend eine neue Richtung zu geben – mit neuen Konzepten zur Sanierung und Bewirtschaftung von Immobilien, sei es durch Zwischennutzung oder einen langfristigen Eigentümerwechsel.

«Hauserhalt durch Nutzung» lautet das einfache Prinzip der Wächterhäuser in Leipzig. Nach der Wende 1989 hatte die ostdeutsche Stadt innerhalb von zehn Jahren fast hunderttausend Einwohner verloren. Obwohl die Bevölkerung seit einigen Jahren wieder leicht wächst, stehen immer noch rund 35 000 Wohnungen leer; ein grosser Teil davon in unsanierten Häusern aus der Gründerzeit. Seit 2004 bringt der Verein Haushalten5 Eigentümer, die mit der Instandhaltung ihrer Gebäude überfordert sind oder keine Mieter finden, mit jungen Kreativen zusammen, die günstigen Raum zum Wohnen und Arbeiten suchen und bereit sind, als «Wächter» Sorge für den Erhalt des Hauses zu tragen. Die Besitzer verzichten auf die Miete und wissen ihr Eigentum in guten Händen, die Nutzer zahlen lediglich die Betriebskosten, renovieren ihre Räume selbst und bewahren das Gebäude durch eigene Handwerkerarbeiten vor dem weiteren Verfall – eine simple Win-win-Strategie als Alternative zum klassischen Mietverhältnis. Ehemals leer stehende Häuser werden so wieder genutzt, was eine Belebung des Quartiers mit sich bringt. Die Stadt Leipzig unterstützt das Projekt zudem durch Zuschüsse zur Gebäudesicherung. Bei acht der sechzehn Wächterhäuser ist es bereits gelungen, sie aus der temporären Zwischennutzung wieder in dauerhafte Mietverhältnisse zu führen. Mittlerweile gibt es mehrere Ableger der Idee – etwa die «Wächterläden» als Konzept zur Wiederbelebung leer stehender Ladenlokale. Und auch in anderen ostdeutschen Städten wie Görlitz, Erfurt und Halle sind Wächterhäuser entstanden.

Die Stadt Rotterdam ist im Umgang mit Schrottimmobilien noch einen Schritt weitergegangen. Sie versucht dem Problem nicht durch temporäre Nutzung der betroffenen Immobilien Herr zu werden, sondern durch deren dauerhafte Veräusserung an neue Eigentümer. Zu Beginn des letzten Jahrzehnts stand in einigen Quartieren der Hafenstadt ein grosser Teil des Gebäudebestands leer, wurde zu Wucherpreisen an illegale Einwanderer vermietet, verfiel oder wurde mutwillig zerstört. Verwahrlosung und illegale Nutzung – zum Beispiel durch das Drogen-und Rotlichtmilieu – nahmen in einigen Bezirken unhaltbare Ausmasse an. Der Handlungsdruck in der Kommune wurde zusätzlich durch den rechtspopulistischen Politiker Pim Fortuyn angeheizt, der durch seine schrille Law-and-Order-Rhetorik grossen Zuspruch in der Öffentlichkeit für sich verbuchen konnte. In diesem Klima legte die Kommune ein Programm auf, um aus neun sogenannten Hotspots der Stadt wieder attraktive Nachbarschaften zu machen. Oberflächliche Massnahmen zur Verbesserung der Infrastruktur, Strassenreinigung, Platzgestaltung und Fassadensanierungen zeigten jedoch nur geringe Effekte, ebenso die Verpflichtung der Eigentümer zur Instandsetzung ihrer Immobilien. Konventionelle Strategien des Weiterverkaufs und der Sanierung durch private Investoren blieben ebenfalls erfolglos, da die Kauf-und Mietpreise angesichts des problematischen Images des Umfelds die Renovierungskosten nicht gewinnbringend aufwiegen konnten.

Die Kommune entschied sich daher für eine völlig neue Strategie. Sie kauft Schrottimmobilien auf, wann immer sie die Möglichkeit hat, und veräussert diese dann an eine Zielgruppe, für die solche Gebäude keine Last darstellen, sondern eine Chance für die eigene Zukunftsgestaltung: an junge, engagierte Bauherren mit Interesse an innerstädtischem Wohneigentum. Diese Zielgruppe erhält nun die Möglichkeit, Schrottimmobilien zu sehr niedrigen Konditionen zu erwerben, muss aber im Gegenzug zwei Verpflichtungen eingehen: Erstens muss sie ihre Immobilie in Eigenleistung sanieren – in einem festgesetzten Zeitraum und zu vereinbarten Mindeststandards. Je nach Anteil der Eigenleistungen können die neuen Eigentümer die Gesamtkosten für ihre Immobilie gering halten. Um hierbei das Risiko für alle Beteiligten möglichst klein zu halten, bietet die Stadt Rotterdam Beratung in baulichen und organisatorischen Fragen, aber auch bei der Vertragsgestaltung und Kreditvergabe an. Zweitens müssen die neuen Eigentümer ihre Immobilie für einen vereinbarten Zeitraum – meist drei bis fünf Jahre – selbst bewohnen. Verkauf oder Vermietung ist in diesem Zeitraum vertraglich ausgeschlossen. Auf diese Weise wird eine kurzfristige Spekulation mit den Immobilien unterbunden – und wichtiger noch: Es ziehen junge, engagierte und verantwortungsbewusste Bewohner in die betroffenen Stadtviertel, die sich nicht nur für ihre eigene Immobilie einsetzen, sondern auch für ihre Nachbarschaft. Diese Strategie – getauft auf den Namen klushuizen (niederländisch für «Bastelhäuser») und versehen mit einer gewitzten Marketingkampagne – entwickelte sich in den vergangenen zehn Jahren zu einer Erfolgsgeschichte.

Nach dem gelungenen Start des ersten Modellprojekts rief die Stadt 2004 das Programm «169 Klushuizen» ins Leben, in das mehrere Millionen Euro Fördermittel flossen. Nach mittlerweile rund fünfhundert realisierten klushuizen ziehen die Beteiligten eine positive Bilanz. Der Umbau und die Wiederbelebung der Häuser wirkten sich auch auf das unmittelbare Umfeld aus, sodass Wohnqualität und Image der betroffenen Quartiere heute deutlich positiver bewertet werden. Die Sozialdaten haben sich verbessert, Immobilienwerte sind gestiegen, ohne jedoch die angestammte Bevölkerung zu verdrängen. Der Kommune entstanden für den Ankauf der Häuser und das Verfahren durchschnittliche Kosten von dreissigtausend Euro pro unsanierter Wohnung. Diesen stehen im Gesamthaushalt aber niedrigere Aufwendungen für bauliche Sicherung, soziale Massnahmen und Kriminalitätsbekämpfung im Quartier gegenüber. Das klushuizen-Prinzip hat mittlerweile in mehreren niederländischen Städten Schule gemacht hat.

Perspektiven

Beide Konzepte – die Leipziger Wächterhäuser und die Rotterdamer klushuizen – zeigen, dass die Abwärtsspirale aus wachsenden Sanierungskosten und sinkenden Mietpreisen auch ohne grossflächige und verlustreiche Abrissmassnahmen aufgehalten werden kann. Gewiss, diese Konzepte können nicht überall umgesetzt werden, denn es müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein: Erstens sind nur bestimmte Gebäudetypen und Lagen geeignet, um urbanen Pionieren zur Nutzung oder zum Kauf angeboten zu werden. Bevorzugt sind Stadtviertel mit urbanen Qualitäten und in innenstadtnaher Lage. Gerade in gründerzeitlichen Quartieren erfüllen sich diese Bedingungen oft.

Zweitens müssen urbane Pioniere vorhanden sein, die ein Interesse an der Nutzung oder am Erwerb von Schrottimmobilien haben. Dazu zählen besonders junge Menschen, die sich in einer familiären oder beruflichen Gründungsphase befinden, noch wenig Kapital haben und Raum suchen, um ihren Lebensplan zu verwirklichen. Diese Zielgruppe findet man vor allem in grossen Städten.

Und Drittens müssen die verantwortlichen Behörden die Bereitschaft haben, neue Methoden im Umgang mit ihren problematischen Immobilienbeständen auszuprobieren. Diese Voraussetzungen werden zwar nicht überall erfüllt, aber doch in vielen der betroffenen Städte.

Wächterhäuser oder klushuizen können keine kurzfristigen und grossflächigen Marktanpassungen herbeiführen; ihre Vorteile liegen dennoch auf der Hand: Sie können das Image und die sozialen Qualitäten ehemals stigmatisierter Stadtquartiere verbessern und auch langfristig zur Verbesserung des örtlichen Immobilienmarkts beitragen. Die Kosten, die der öffentlichen Hand dadurch entstehen, liegen weit unter denen, die für den Abriss und etwaige Neubaumassnahmen budgetiert werden müssten. Und vermutlich sind sie auch weit geringer als jene Kosten, die anfallen, wenn gar keine Massnahmen in den betroffenen Quartieren ergriffen werden. Denn dann muss die öffentlich Hand für die Gewährleistung der baulichen und sozialen Sicherheit aufkommen und auch weitere, kaum messbare Kosten tragen, die durch die Verschlechterung von Image und Immobilienmärkten anfallen. Häuser kosten auch dann viel Geld, wenn sie vernachlässigt werden.

1 Monika Davey, «Detroit Urged to Tear Down 40 000 Buildings», in: New York Times vom 27. Mai 2014.
2 www.detroitmi.gov
3 Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (Hrsg.), Bund-Länder-Bericht zum Programm Stadtumbau Ost, Bonn 2012.
4 Der Begriff «urbane Pioniere» ist angelehnt an Klaus Overmeyers Definition der «Raumpioniere», die sich (vernachlässigte) städtische Räume aneignen, sich den gegebenen Umständen flexibel anpassen und vorhandene Ressourcen durch persönliches Engagement wiederbeleben. Wichtiger als finanzielles Kapital sind Kreativität, Eigeninitiative und neue Akteurskonstellationen. Vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (Hrsg.), Urban Pioneers. Berlin: Stadtentwicklung durch Zwischennutzung, Berlin 2007, S. 36.
5 www.haushalten.org
6 Gemeente Rotterdam, Annemarie Sour (Hrsg.), 169 Klushuizen. Van experiment tot instrument, Rotterdam 2009.
7 Wie eine Adaption des klushuizen-Programms für Städte in Nordrhein-Westfalen aussehen kann, wird derzeit im Rahmen eines Projekts der Landesinitiative StadtBauKultur NRW 2020 untersucht und erprobt. Die Studie Gründerzeit – Sanierung und Nutzung von Schrottimmobilien durch urbane Pioniere erscheint im Herbst 2014. Im Anschluss ist die Umsetzung eines Pilotprojekts in einem gründerzeitlichen Quartier geplant.

Informationen

Autor:

Christine Kämmerer, Tim Rieniets

Herausgeber:

archithese - die Architekturzeitschrift der Schweiz

Jahr:

2014

Format:

Print-Magazin